Terminología

Tiempo de lectura: 3 minutosLa versión más popular de esta frase es, según las búsquedas de Google y en el caso de contratos, la siguiente:

«Time is of the Essence: Time is of the essence of this Agreement»

He visto la cláusula traducida al español con expresiones tales como:

• «el tiempo es esencial en ese Contrato»
• «el tiempo es esencial a efectos del presente Contrato»
• «el tiempo es un factor esencial en este Contrato»

Esto por humanos, ya que Google Translate piensa -sin duda de forma mucho más poética- que la cláusula significa «el tiempo es la esencia de este acuerdo».

Si alguna vez hubo un supuesto en el que la literalidad no está justificada, sin duda es este.

Así que la cláusula requiere una explicación -que prometo corta-, que aquí va.

Los plazos en las obligaciones

Todos los contratos prevén una serie de obligaciones, y suelen especificar la fecha máxima en las que tales obligaciones deben ser cumplidas por la parte correspondiente (obligaciones a plazo de nuestro artículo 1125 del Código Civil). Incluso en aquellos casos en que el contrato no especifica una fecha máxima de cumplimiento (long-stop date, en el caso del cumplimiento de condiciones suspensivas), generalmente los tribunales entenderán, llegado el caso, que la obligación debe cumplirse en un plazo «razonable» (discusión doctrinal aquí).

Cuando, sin embargo, la parte que ha de cumplir la obligación no la cumple antes del plazo establecido -o la cumple después de que haya finalizado un plazo razonable- es necesario determinar cuáles son los derechos que asisten a la otra parte. ¿Puede, por ejemplo, resolver el contrato? ¿O únicamente puede exigir daños y perjuicios -o intereses, en el caso de incumplimiento de obligaciones de pago-, pero sigue obligada por el contrato?

Con carácter general, en derecho español, y salvo en aquellos casos en que las partes hayan previsto expresamente las consecuencias del incumplimiento del plazo en su contrato, se trata de una cuestión de interpretación, esto es, de si el plazo establecido tenía o no carácter fundamental o esencial.

Y con alguna salvedad, la situación descrita es similar en el derecho anglosajón (por ejemplo aquí y aquí, incluyendo por cierto la recomendación de no utilizar la cláusula de manera general e indiscriminada ya que no siempre tendrá el efecto esperado, dependiendo de la naturaleza del contrato).

Así que con esta cláusula lo que los abogados anglosajones le están diciendo al juez que, en su caso, venga llamado a interpretar el contrato, que efectivamente las partes pretendieron que los plazos establecidos en el contrato tuvieran carácter esencial, de forma tal que cualquier retraso en el cumplimiento (incluso de un día) sí ha de facultar a la parte inocente a resolver el contrato.

O dicho de otra forma, lo que los abogados anglosajones pretenden con esta cláusula es excluir cualquier intento del juez de aplicar criterio alguno de razonabilidad y en consecuencia de analizar si, a la vista de todas las circunstancias del caso, un mero retraso -incluso insustancial- en el cumplimiento de la prestación justifica o no la resolución del contrato.

Es, salvando las distancias, la misma discusión que existe alrededor de nuestro artículo 1124 del Código Civil.

¿Y cómo lo traduzco al español?

Con esta introducción, lo que la cláusula («Time is of the essence») quiere decir, en español es:

«Los plazos previstos en el presente Contrato tienen carácter esencial [y, en consecuencia, el incumplimiento de cualquiera de ellos por cualquiera de las Partes facultará a la otra a resolver inmediatamente el presente Contrato]»

Nótese la parte en corchetes. Aunque la cláusula sí quiere decir eso, generalmente el cliente que solicita una traducción de un contrato en inglés que incluye una cláusula de «time is of the essence» no querrá ese añadido, simplemente porque, literalmente, no lo ve en el texto inglés.

Y tiene razón. Generalmente este tipo de cláusulas, en su versión inglesa, sí van acompañadas de la parte en corchetes, aunque no en la propia cláusula de «time is of the essence», sino en la cláusula de «event of default» donde, cerrando el círculo, se añade que:

«Event of Default. Each of the following events shall constitute an Event of Default:

1. …
   
2. …
   
3. The failure to comply with any deadline in this Agreement.»
   

Tiempo de lectura: 2 minutosEl Código Civil español contiene varias referencias al «buen padre de familia«, como modelo de conducta o grado de diligencia (standard of care) a observar o exigible, por ejemplo:

• al obligado a entregar una cosa (que ha de conservarla con la «diligencia propia de un buen padre de familia» – artículo 1094 del Código Civil);
• al deudor, en defecto de un grado específico de diligencia – artículo 1104 del Código Civil); o
• a padres, tutores, dueños de establecimiento o empresa o titulares de un centro docente, en supuestos en los que los hijos, tutelados, dependientes o alumnos, respectivamente, causaran daños a terceros.

Y, al margen de la normativa civil, la legislación mercantil se suele referir a:

• la «diligencia de un ordenado comerciante«, por ejemplo en la Ley de Agencia (artículo 9.2.a); o
• a la «diligencia de un ordenado empresario«, por ejemplo en la Ley de Sociedades de Capital, a propósito de la diligencia de los administradores (artículo 225.1).

No me cabe ninguna duda de que los ingleses y americanos también pueden ser buenos padres de familia, al igual que ordenados comerciantes.

Pero lamentablemente no se reconocen como tales en expresiones (todas sacadas de ejemplos reales) del tipo:

• Board Members shall discharge their duties applying the diligence of a good head of family …
• X shall provide his services with the duty of care of a good father …
• Y shall serve on the Committee as a good family man / an orderly entrepreneur / an organized businessman / an «organized storekeeper» (!!)…

Estas traducciones literales, para una audiencia inglesa o norteamericana, no tienen sentido (ni jurídico ni, en algún caso, de ningún tipo – nonsensical expressions), porque no responden a las expresiones típicas avaladas por su jurisprudencia para definir el grado de diligencia con el que ha de comportarse una persona si quiere escapar cualquier forma de responsabilidad civil o penal.

Traducciones que sí funcionan serían:

• Guardians shall at all times act in the minor’s best interest and exercise reasonable care … and shall take reasonable care of the minor’s personal effects.
• Board Members shall discharge their [fiduciary] duties by exercising good business judgment/reasonable care to …
• X shall provide his services reasonably/as a reasonable business person …
• Y shall serve [diligently] on the Committee as a reasonable/reasonably-prudent business person …

Tiempo de lectura: 2 minutosEn la mayoría de los contratos de arrendamiento de inmueble sujetos a derecho inglés el arrendatario viene obligado a abonar al propietario, en el momento de la devolución del inmueble, los daños sufridos por el inmueble en cuestión durante el período de arrendamiento, salvo aquellos que hayan sido causados por «fair wear and tear«.

Así, y en el caso de un contrato típico redactado en inglés, el arrendatario viene obligado:

«At the expiration of the Tenancy to peaceably and quietly deliver up to the Landlord the said premises in like condition as if the same were delivered to the tenant at the commencement of this Agreement, fair wear and tear excepted …»

¿Y qué es «fair wear and tear«?

La definición habitual señala que «normal wear and tear is damage or deterioration by ordinary and reasonable use of the property«.

La expresión inglesa puede ser redundante, y probablemente le sobren los adjetivos (fair, reasonable, normal) que generalmente la acompañan, por las razones que se avanzan aquí.

¿Y cómo traduzco al español «fair wear and tear excepted«?

Algunas sugerencias de traducción serían:

• Dejando a salvo cualesquiera daños derivados del mero transcurso del tiempo
• Dejando a salvo los efectos propios del mero transcurso del tiempo
• Con sujeción a cualesquiera daños atribuibles al uso y desgaste ordinarios/pactados derivados del mero transcurso del tiempo

Yo prefiero esta última frase, ya que a efectos de determinar los daños presentes en el momento de la devolución del inmueble de los que el arrendatario no ha de responder es necesario tener en cuenta tanto:

• el estado inicial del inmueble y el tiempo transcurrido, como
• el destino o uso previsto para el inmueble en el contrato de arrendamiento.

Las dos primeras propuestas de traducción no tienen en cuenta este matiz referido al uso ordinario o destino pactado (normal/intended use) para el inmueble en el contrato de arrendamiento, que sin embargo sí contempla el derecho anglosajón (como se explica aquí).

Y al margen de la traducción:

Esta excepción de wear and tear beneficia al arrendatario, aunque debe advertirse que el derecho anglosajón impone a este último una obligación adicional al respecto, en concreto una obligación de diligencia, consistente en realizar los esfuerzos que procedan para evitar que cualquier daño atribuible al mero transcurso del tiempo y uso pactado (por el que el arrendatario puede que no responda, si le ampara esta excepción) ocasione a su vez un daño ulterior (por el que el arrendatario sí responde si no tomó las debidas precauciones que habrían permitido evitar este último daño).

Así, si se desprende un panel de la cubierta de la nave arrendada, es posible que el arrendatario no esté obligado a repararlo, pero sin embargo sí está obligado a impedir que la lluvia que pueda entrar a través del espacio abierto en el techo cause mayores daños (consequential damages) en el inmueble.

Muchas cláusulas de este tipo suelen incorporar expresamente esta previsión. De hecho, y en el caso de la cláusula que abría esta entrada, dicha cláusula continúa en los siguientes términos:

«…. provided that the Tenant shall take all reasonable measure to ensure that any damages, defect or dilapidation which has been or at any time shall be occasioned by fair wear and tear shall not give rise to or cause or contribute to any substantial damage to the premises.»