Triple Net Leases

Si trabajas en un despacho de abogados o en la asesoría jurídica de una empresa inmobiliaria seguro que has oído hablar de los “Triple Net Leases”. O quizás los conozcas por el nombre alternativo de “carefree leases” o “NNN leases”. ¿Sabes exactamente lo que son? Si tienes un minuto te lo cuento.

Las obligaciones propias de un contrato de arrendamiento son, en el caso del arrendador, su obligación de poner el inmueble arrendado a disposición del arrendatario y asegurarle a este último el goce pacífico del mismo. Y, en el caso del arrendatario, su obligación principal es la de atender al pago puntual de la renta.

Existen obviamente otras obligaciones de las partes, y dependiendo de la ley que rija la relación arrendaticia dichas obligaciones recaen necesariamente (i.e., de forma imperativa) sobre alguna de las partes, o bien la legislación permite que las partes se distribuyan dichas obligaciones entre sí, por tener las mismas carácter dispositivo.

Entre estas obligaciones destacan tres:

• La obligación de asegurar la cosa arrendada (por ejemplo, frente a daños)
• La obligación de abonar los impuestos que procedan (por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• La obligación de mantener el inmueble en, precisamente, buen estado de mantenimiento y reparación.

Cuando, por contrato, el arrendador impone estas tres obligaciones al arrendatario, estamos ante lo que se conoce en el mercado como un “triple net lease”, porque la renta que percibe el arrendador es “neta”, i.e., no incluye ningún importe para atender al pago de esas tres obligaciones, que asume el arrendatario.

Esto es, un “triple net lease” es el arrendamiento en el que es el arrendatario el que se compromete a pagar todos los gastos del inmueble, generalmente los tres tipos de gastos referidos anteriormente.

Dado que es el arrendatario quien abona estos gastos, la renta pactada (“triple net rent” / “triple net rental rate”) suele ser inferior a la que el arrendador exigiría si fuera este último quien se hubiera de hacer cargo de tales importes.

En el mercado también se habla de:

• “Single net lease” (para referirse a un contrato de arrendamiento en el que el arrendatario asume los impuestos que gravan el inmueble); y
• “Double net lease” (en el que el arrendatario asume tanto dichos impuestos como los gastos de seguro del inmueble).

Ventajas y desventajas de los “triple net leases”

Ventajas:

• Para el arrendador:
  1. Un “triple net lease” representa una fuente de ingresos predecible y estable. Ideal para inversores en activos inmobiliarios.
  2. Requiere un esfuerzo de gestión mucho menor para el arrendador (es el arrendatario quien se ocupa de los gastos de suministros, reparaciones, impuestos y costes de gestión del inmueble arrendado).
• Para el arrendatario:
  1. El arrendatario controla totalmente el mantenimiento y sus costes, puede seleccionar al asegurador de su elección, y puede incluso gestionar la relación con las autoridades fiscales, por ejemplo impugnando los impuestos conforme considere.

Desventajas:

• Para el arrendador:
  1. Dejar en manos del arrendatario la gestión con, por ejemplo, las autoridades fiscales puede ser un riesgo. El arrendatario ha de ser de solvencia probada, y es necesario establecer algún tipo de control sobre su gestión, teniendo en cuenta que, por ejemplo, si surge un problema con las autoridades fiscales y no se soluciona, es posible que las consecuencias las sufra el activo o, con carácter general, el patrimonio del arrendador (por ejemplo y en casos extremos, en un supuesto de embargo o ejecución del inmueble alquilado).
• Para el arrendatario:
  1. Se multiplica el tiempo de gestión que ha de dedicar el arrendatario a tratar con proveedores de suministro, reparaciones y autoridades fiscales, por ejemplo.
  2. Si el arrendador calculó de más los costes de seguro, mantenimiento, impuestos, etc., el arrendatario estaría pagando una renta superior a la que pagaría en un arrendamiento “no-neto”.
  3. El arrendatario puede verse obligado a hacer frente a costes extraordinarios con los que no contaba, por ejemplo, costes de mantenimiento superiores a los que inicialmente estimó.

Triple Net Leases en España

Como ya estarás imaginando, en España sí pueden existir triple net leases (y la figura parece estar en auge, a juzgar por las peticiones de traducción recibidas últimamente, dado que suponen una forma de inversión inmobiliaria que, bien ejecutada, conlleva menos riesgos para el arrendador/inversor), si bien circunscrita únicamente al supuesto de contratos de arrendamiento de locales comerciales o naves industriales.

Por el contrario, en el caso del arrendamiento para vivienda, las restricciones impuestas por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, de Arrendamientos Urbanos impiden en la práctica el uso de esta figura, dado, por ejemplo, las obligaciones de mantenimiento previstas en dicha norma. Puedes ver un breve análisis doctrinal al respecto aquí.

Y no te aburro más. Con un poco de suerte, con esta explicación y si echas un vistazo a los enlaces anteriores y al vídeo de abajo quizás ya estás en disposición de saber perfectamente todo lo esencial sobre esta figura.  

(Y sí, Tyler Cauble puede que no responda a la imagen típica que podrías esperar, pero no he encontrado a nadie que se exprese mejor).