“The difference between the almost right word and the right word is really a large matter. ’tis the difference between the lightning bug and the lightning.” - Mark Twain
Una petición recurrente que reciben estos días muchos despachos de abogados es la de proceder a una revisión de los contratos de arrendamiento de locales comerciales suscritos por sus clientes, con la esperanza de encontrar un resquicio que les permita dejar de abonar la renta a sus respectivos arrendadores.
Se trata de grandes cadenas de retail que, debido al estado de alarma decretado por el COVID19, se han visto obligadas a cerrar sus tiendas al público, lo que, en ausencia de otras fuentes de ingresos, les priva de los recursos necesarios para abonar las rentas previstas en estos contratos de arrendamiento.
Si, para estos despachos, el encargo les ha exigido revisar una amplia variedad de contratos de arrendamiento (en general, uno por cada tienda abierta al público), a mí me ha supuesto, en aquellos casos en que he trabajado para alguno de estos despachos, revisar la traducción de las cláusulas relevantes, tanto del inglés a español como viceversa, para conocimiento de los accionistas españoles e ingleses, respectivamente, de estas cadenas.
La revisión de una muestra relativamente amplia de contratos de arrendamiento ha puesto de manifiesto que, en algunos casos, la traducción del documento original que inicialmente habían facilitado sus autores a estos accionistas era, well, how should I put it, susceptible de mejora.
Así que, por si sirve de ayuda, aquí va un pequeño glosario de terminología propia de contratos de arrendamiento.
Dwelling: en términos generales, un dwellinges una vivienda. De forma más específica, y en las expresión dwelling lease agreement, hace referencia a un contrato de arrendamiento para uso residencial o de vivienda (también residencial lease agreement).
Commercial lease agreement: lo opuesto a un dwelling lease agreement, i.e., es lo que nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos llama un «contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda».
Commencement Date: es la fecha de inicio del período de arrendamiento (o lease term).
Extensions: son las prórrogas del período de arrendamiento.
Monthly Rent: es la renta mensual que ha de abonar el arrendatario. Si se retrasa, es posible que el contrato de arrendamiento le imponga la obligación adicional de abonar un late fee.
Base Rent: es la renta mínima que ha de abonar el arrendatario por el local de negocio alquilado en el que desarrolla su actividad. A esta renta base se le añade una renta adicional (additional rent), generalmente una renta variable(percentage rent requirement, floating rent), por ejemplo un porcentaje de las ventas realizadas por el arrendatario desde dicho local.
Indexed Escalation: lo habitual es que la renta pactada inicialmente vaya modificándose cada año, generalmente al alza, sobre la base de un determinado índice, por ejemplo el índice de precios al consumo (consumer price index). A esta variación/subida de la renta inicial se la denomina indexed escalation.
Utilities: son los servicios que utiliza el arrendatario como consecuencia de su actividad en la vivienda o local arrendado, por ejemplo, agua, electricidad, calefacción, gas, servicios de conserjería, etc.
Ground lease: es un contrato de arrendamiento de terreno, de larga duración, en el que el arrendatario puede construir una edificación sobre dicho terreno, y explotar la misma durante el plazo del arrendamiento. Transcurrido dicho plazo, tanto el terreno como lo construido sobre el mismo revierte al propietario del suelo. O dicho de otra forma, el arrendatario (i.e., superficiario, por lo que mejor surface right holder que lessee) lo que recibe, en virtud de este contrato, es nuestro derecho real (in rem right) de superficie de toda la vida.
Holdover tenant: es el arrendatario al que se refiere el artículo 1.566 de nuestro Código Civil, esto es, aquel que, finalizado el plazo del contrato de arrendamiento, sigue no obstante disfrutando de la posesión del inmueble con aquiescencia del arrendador.
Bad-check servicing charge: el importe que ha de pagar el arrendatario si el cheque con el que paga la renta no puede ser cobrado por el arrendador debido a la falta de fondos en la cuenta correspondiente.
Security deposit: la fianza a la que se refiere el artículo 36 de nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cleaning fee: el importe que paga el arrendatario, con carácter adicional a la renta, cuando es el arrendador quien se encarga del servicio de limpieza del inmueble arrendado.
Eviction: lanzamiento del arrendador por, generalmente, la falta de pago de la renta. Ojo, no tiene nada que ver con el saneamiento por evicción al que se refiere el artículo 1.475 del Código Civil. El saneamiento por evicción es la obligación del vendedor, en el marco de un contrato de compraventa, de responder frente al comprador cuando se prive a este último, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada, y podría traducirse como warranty of good title o warranty against loss of title.
Abandonment: se refiere al supuesto en que el arrendatario «abandona» sus obligaciones derivadas del arrendamiento: se va del inmueble sin avisar, antes de que finalice el período contractual pactado y deja de hacer frente a la renta. Es distinto del supuesto en que el arrendatario manifiesta su intención de poner fin al arrendamiento antes de que finalice el mismo, y el arrendador acepta dicha finalización: en este último caso, hay un acuerdo expreso entre las partes que firman un surrender and acceptance agreement o lease termination agreement, donde se fijan los derechos y obligaciones de las partes, y en cuya virtud el arrendatario «vacates and surrender the premises and possession thereof».
Condition of premises: es la cláusula en la que el arrendatario generalmente manifiesta que recibe el local en buen estado (premises in good condition), y se compromete a devolver el mismo, a la finalización del plazo del arrendamiento, en el mismo estado (salvo por el deterioro propio del mero transcurso del tiempo, i.e., wear and tear excepted).
Condemnation: nada que ver con ninguna condena infernal a perpetuidad. Se refiere al supuesto en el que un inmueble es objeto de embargo o expropiación por el gobierno (condemning authority) en ejercicio de sus facultades (power/right of eminent domain) con fines de interés público (public purpose). La entidad expropriante viene obligada a abonar un justiprecio (just compensation). Por cierto, pregunta de examen: si el gobierno decreta el estado de alarma y, en consecuencia, no puedo abrir mi tienda para vender, ¿es esto un supuesto de expropiación de mi derecho y, como tal, puedo invocar la cláusula del arrendamiento que dice que, en caso de expropiación, puedo dejar de pagar la renta?
Abatement of rent: se refiere al supuesto en que el arrendatario puede suspender el pago de la renta, o de parte de la misma, hasta que el arrendador haya realizado cualquier reparación en particular en el inmueble arrendado (until the landlord completes certain property repairs).
Signage: se refiere a la cartelería, exterior e interior, que el arrendatario tiene permitido (o no) colocar en el local arrendado.
Delinquent lease: se refiere al supuesto en que el arrendatario (delinquent lessee/tenant) se encuentra en situación de mora respecto del pago de la renta o de cualquier otro importe asimilado a la renta.
Rent-free period / Free rental period: período de carencia de la renta.
