En la mayoría de los contratos de arrendamiento de inmueble sujetos a derecho inglés el arrendatario viene obligado a abonar al propietario, en el momento de la devolución del inmueble, los daños sufridos por el inmueble en cuestión durante el período de arrendamiento, salvo aquellos que hayan sido causados por «fair wear and tear«.
Así, y en el caso de un contrato típico redactado en inglés, el arrendatario viene obligado:
«At the expiration of the Tenancy to peaceably and quietly deliver up to the Landlord the said premises in like condition as if the same were delivered to the tenant at the commencement of this Agreement, fair wear and tear excepted …»
¿Y qué es «fair wear and tear«?
La definición habitual señala que «normal wear and tear is damage or deterioration by ordinary and reasonable use of the property«.
La expresión inglesa puede ser redundante, y probablemente le sobren los adjetivos (fair, reasonable, normal) que generalmente la acompañan, por las razones que se avanzan aquí.
¿Y cómo traduzco al español «fair wear and tear excepted«?
Algunas sugerencias de traducción serían:
- Dejando a salvo cualesquiera daños derivados del mero transcurso del tiempo
- Dejando a salvo los efectos propios del mero transcurso del tiempo
- Con sujeción a cualesquiera daños atribuibles al uso y desgaste ordinarios/pactados derivados del mero transcurso del tiempo
Yo prefiero esta última frase, ya que a efectos de determinar los daños presentes en el momento de la devolución del inmueble de los que el arrendatario no ha de responder es necesario tener en cuenta tanto:
- el estado inicial del inmueble y el tiempo transcurrido, como
- el destino o uso previsto para el inmueble en el contrato de arrendamiento.
Las dos primeras propuestas de traducción no tienen en cuenta este matiz referido al uso ordinario o destino pactado (normal/intended use) para el inmueble en el contrato de arrendamiento, que sin embargo sí contempla el derecho anglosajón (como se explica aquí).
Y al margen de la traducción:
Esta excepción de wear and tear beneficia al arrendatario, aunque debe advertirse que el derecho anglosajón impone a este último una obligación adicional al respecto, en concreto una obligación de diligencia, consistente en realizar los esfuerzos que procedan para evitar que cualquier daño atribuible al mero transcurso del tiempo y uso pactado (por el que el arrendatario puede que no responda, si le ampara esta excepción) ocasione a su vez un daño ulterior (por el que el arrendatario sí responde si no tomó las debidas precauciones que habrían permitido evitar este último daño).
Así, si se desprende un panel de la cubierta de la nave arrendada, es posible que el arrendatario no esté obligado a repararlo, pero sin embargo sí está obligado a impedir que la lluvia que pueda entrar a través del espacio abierto en el techo cause mayores daños (consequential damages) en el inmueble.
Muchas cláusulas de este tipo suelen incorporar expresamente esta previsión. De hecho, y en el caso de la cláusula que abría esta entrada, dicha cláusula continúa en los siguientes términos:
«…. provided that the Tenant shall take all reasonable measure to ensure that any damages, defect or dilapidation which has been or at any time shall be occasioned by fair wear and tear shall not give rise to or cause or contribute to any substantial damage to the premises.»
